Les coopératives d'habitants au service du logement abordable

Que peut-on attendre des coopératives d’habitants ? L’auteur n’en attend pas une révolution des modes de production de l’habitat. Selon lui, les coopératives constituent toutefois des outils en capacité de rompre avec les logiques de marché traditionnelles, à même de produire des logements accessibles au plus démunis.

Yann Maury, Chercheur et professeur à l’ENTPE – Université de Lyon, Yann.MAURY@entpe.fr

Face au « discours de pouvoir » des tenants de la société de marché, que nous disent les coopératives d’habitants ? Petits outils non spéculatifs, fondés sur des démarches d’entraide mutuelle entre les coopérateurs, mécaniques sociales de haute précision destinées à produire prioritairement du logement abordable au profit de populations qui en sont exclues, réactives d’un continent à l’autre à de multiples situations sociales et urbaines, tout en demeurant à ce jour absentes des statistiques officielles, car œuvrant dans les marges infra urbaines, de quelle utopie créatrice sont elles-porteuses ?

Les études de cas sur lesquelles nous avons pu travailler (Maury, 2011) montrent que des populations fragilisées par le marché sont en mesure de s’auto-organiser, de produire des biens (ici des logements abordables) et de la valeur, que ni les opérateurs privés traditionnels (promoteurs et aménageurs); ni la puissance publique au niveau central (l’Etat), ne sont en mesure de générer. Ces organisations reposent sur des registres tels que la confiance en soi et dans les autres, l’entraide mutuelle, en lieu et place de la norme de concurrence libre et non faussée, et de ses avatars.

Ce texte se propose de démontrer la pertinence et la viabilité des coopératives d’habitants en clarifiant non seulement leurs contours, mais également leurs modes de fonctionnement.

Il apparaît ainsi que cinq principes d’action commune sont identifiables et assurent une cohérence d’ensemble à ce modèle coopératif. D’une façon plus générale, à travers les coopératives d’habitants, c’est bien du réencastrement (Polanyi, 1944) dans la cité d’une sphère immobilière de plus en plus financiarisée , dont il est question ici.

Mobilisation et auto-organisation

Les coopératives d’habitants sont composées de populations qui vivent par elles-mêmes des formes aigües d’exclusion et de disqualification sociale : classes moyennes déclassées à Rome et renvoyées en périphérie urbaine, jeunes en errance sociale en Grande-Bretagne, travailleurs immigrés en Argentine, Italie et Etats-Unis. Or, il apparaît que ces populations disqualifiées, commencent par refuser à la fois les conditions d’existence, mais aussi les logiques d’assistanat qui leur sont imposées par la société. Ces populations sont soutenues par des structures militantes et des associations de défense du droit au logement. Elles se mobilisent au sein de petites communautés humaines et « organisent sur une base citoyenne, locale et autonome, des ensembles d’habitation (…) contrôlés démocratiquement par les résidents » (Maury 2011). En d’autres termes, les habitants se coalisent pour fonder un projet coopératif, démontrant ainsi leurs capacités d’auto-organisation, dans un contexte de rareté des ressources. Pour qu’une « société soit considérée comme un système équitable de coopération entre des citoyens tenus pour libres et égaux (…) les institutions doivent dès le départ placer entre les mains des citoyens et non pas seulement de quelques-uns, des moyens productifs suffisants pour qu’ils soient des membres pleinement coopérants sur une base d’égalité » nous dit J. Rawls (2003). On peut y voir des préceptes justifiant les coopératives d’habitants, qui considèrent chacun d’entre eux comme une ressource plutôt qu’un obstacle ou une variable d’ajustement.

De l’immobilier marchand au droit à habiter

Le second principe d’action qui fonde les coopératives d’habitants tient à la conception même de l’habitat qu’en ont ses promoteurs. On quitte ici la sphère de l’immobilier marchand et sa logique spéculative, pour entrer dans le registre du droit à habiter. Les nouvelles formes d’exclusion sociale ont conduit à un changement de conception de l’immobilier, du bien monnayable porteur d’une valeur financière à l’habitat, perçu comme droit fondamental et légitime dont tout individu est porteur.

Cette évolution se traduit dans la loi,

en témoignent des exemples pris en Italie,

en Argentine ou encore en Ecosse (Maury, 2009) :

- En Italie, la loi de 1998 sur « l’autorecupero » en région Lazio, qui permet de déplacer les frontières du droit de telle sorte que d’anciens squats et occupations illégales dans des bâtiments publics, sont désormais appréhendés en tant que coopératives d’habitants en droits et titre.

- En Argentine, l’adoption par le gouvernement autonome de la ville de Buenos Aires, de la Loi 341 du 24 février 2000, dite « Loi d’urgence habitative » (Emergencia Habitacional). Cette loi prévoit que des crédits (prêts à taux faibles) peuvent être accordés par l’Institut du logement de la Ville de Buenos Aires, à des personnes physiques et morales (coopératives, mutuelles et organisations sociales à but non lucratif) dotées de moyens insuffisants. Cette loi permet de financer pour tout ou en partie, les opérations suivantes : achat ou construction de maisons individuelles ou collectives à caractère social. Financement de travaux d’agrandissement ou de réhabilitation de ces habitations.

- En Ecosse, dès 2001, le « Community Land Fund » a été doté de 15 millions de £ destinées à fournir une assistance technique et financière aux initiatives communautaires locales. Lors d’une vente, les Community Land trust (CLT) investissent 6% de la valeur du foncier à acquérir, tandis que le « Community Land Fund », procède aux apports complémentaires (prêts et de subventions). Depuis 2003, la réforme foncière écossaise (« The land reform Act ») confère un important droit de préemption foncière aux CLT. Condition : démontrer « l’intérêt public » qu’elles ont à acquérir un foncier mis à la vente, au bénéfice d’une communauté prête à s’installer.

L’habitant-constructeur

Dans ce travail de réencastrement de l’habitat populaire dans le champ du politique et d’assignation de la sphère immobilière à une place dominée dans la société, vient s’ajuster un troisième principe...

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